自己破産すると住宅ローン・持ち家はどうなる？売却・退去・家を残す方法

自己破産をすると、住宅ローンが残っている持ち家は、原則として手放す方向で処理されます。住宅ローンの担保として抵当権が設定されている場合、金融機関や保証会社は、破産手続とは別に競売や任意売却で回収を図ることができるためです。

ただし、自己破産を申し立てた翌日に必ず退去しなければならないわけではありません。売却、競売、買主への所有権移転、引渡しまでには一定の時間がかかります。大切なのは、住宅ローン残高、家の評価額、保証人・ペアローンの有無、売却方法、退去時期を早めに整理することです。

自己破産で住宅ローン・持ち家はどうなるか

自己破産で持ち家がどうなるかは、住宅ローンの有無と、不動産にどれだけ価値が残っているかで大きく変わります。もっとも、結論からいえば、自己破産を選ぶ場合、持ち家をそのまま残すことは難しいのが通常です。

破産法では、破産手続開始時に破産者が有する財産は、一定の自由財産を除き破産財団に属します。持ち家は高額な財産であることが多いため、破産管財人による換価や、住宅ローン債権者による担保権実行の対象になりやすい財産です。

住宅ローンがある持ち家は抵当権・別除権が問題になる

住宅ローンを組んで家を購入すると、多くの場合、金融機関や保証会社のために土地・建物へ抵当権が設定されています。抵当権は、住宅ローンが返済されないときに、不動産を売却して売却代金から優先的に回収するための権利です。

民法では、抵当権者は、債務者などが占有を移さずに担保に供した不動産から、他の債権者に先立って弁済を受けることができるとされています。自己破産をしても、この担保権の考え方は重要です。

抵当権者は破産手続とは別に回収できる

破産手続では、すべての債権者を公平に扱うことが基本です。しかし、抵当権などの担保権を持つ債権者は、破産手続によらずに担保権を行使できる「別除権者」として扱われます。

そのため、住宅ローン債権者は、破産手続の中で配当を待つだけではなく、抵当権に基づいて競売を申し立てたり、破産管財人や所有者と調整して任意売却を進めたりすることがあります。

売却後の住宅ローン残債は免責対象になり得る

家を売却しても住宅ローンを全額返せない場合、残った債務は、原則として破産債権として扱われます。免責許可決定が確定すれば、破産者本人は、その残債の支払義務を免れることが多いです。

ただし、税金、一定の損害賠償、養育費などの非免責債権とは扱いが違います。また、保証人や連帯債務者の責任は、本人の免責では消えません。保証人がいる住宅ローンでは、本人の自己破産後、保証人へ請求が向かうことがあります。

オーバーローンでも家を残せるとは限らない

オーバーローンとは、不動産の時価より住宅ローン残高の方が大きい状態です。破産手続上、オーバーローンの不動産は、一般債権者への配当原資を生みにくい財産として扱われることがあります。

しかし、オーバーローンだからといって、住宅ローン債権者の抵当権がなくなるわけではありません。住宅ローンの支払いが止まれば、債権者は競売や任意売却によって不動産から回収しようとします。オーバーローンは「破産財団に余りが出にくい」という意味であって、「家に住み続けられる」という意味ではありません。

アンダーローンでは余剰価値が破産財団になる

アンダーローンとは、不動産の価値が住宅ローン残高を上回っている状態です。この場合、不動産を売却すれば、住宅ローンを完済した後に余りが出る可能性があります。

この余剰価値は、破産者本人の生活費として自由に使えるものではなく、破産財団に組み入れられ、債権者への配当などに充てられるのが基本です。そのため、アンダーローンの持ち家がある場合は、管財事件となる可能性が高くなります。

持ち家の処分方法は任意売却・管財人売却・競売が中心

自己破産で持ち家を手放す場合、主な方法は、任意売却、破産管財人による売却、競売です。どの方法になるかは、住宅ローンの滞納状況、抵当権者の方針、破産管財人の有無、売却見込み、申立ての時期によって変わります。

任意売却は抵当権者の同意を得て市場で売る方法

任意売却とは、住宅ローン債権者などの同意を得て、不動産を市場で売却する方法です。競売より高い価格で売れる可能性があり、退去時期や引越し準備について調整しやすいことがあります。

もっとも、任意売却は、所有者が自由に安く売ってよい制度ではありません。抵当権者の同意、適正な売却価格、売却代金の配分、破産管財人がいる場合の管財人の関与が必要になります。

破産管財人が売却を進めることもある

管財事件になると、破産管財人が破産財団に属する財産を管理・換価します。不動産に余剰価値がある場合や、売却により配当原資が見込める場合は、破産管財人が不動産会社に査定を依頼し、抵当権者と調整しながら売却を進めることがあります。

破産管財人が関与する場合、所有者本人が買主や価格を自由に決めることはできません。親族が買い取る場合でも、適正価格、資金源、売却条件を説明できることが前提です。

競売は裁判所の手続で売却される方法

住宅ローンの滞納が続き、任意売却がまとまらない場合などには、抵当権者が競売を申し立てることがあります。競売では、裁判所の手続により不動産が売却され、買受人が代金を納付すると所有権が移転します。

競売では、売却価格が市場売却より低くなることや、退去時期の調整が難しくなることがあります。もっとも、競売開始決定が出たからといって、その日に退去するわけではありません。競売手続の進行と、買受人への引渡しのタイミングを見ながら準備する必要があります。

マンションでは管理費・修繕積立金も確認する

マンションを所有している場合、住宅ローンだけでなく、管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税などの滞納も確認が必要です。これらは、発生時期や法的性質によって、破産手続での扱い、買主との関係、管理組合への説明が問題になることがあります。

「住宅ローンさえ整理すればよい」と考えず、不動産に関係する債務を一覧化して、債権者一覧表と財産目録に正確に反映することが重要です。

自己破産後、持ち家にはいつまで住めるか

自己破産を検討している方にとって、「いつ家を出なければならないのか」は大きな不安です。結論として、自己破産を申し立てた直後に必ず退去するわけではありません。ただし、売却や競売が進めば、いずれ退去が必要になるのが通常です。

申立て直後に退去とは限らない

自己破産の申立て、破産手続開始決定、免責許可決定は、いずれも不動産の所有権移転そのものではありません。家を出る時期は、不動産の売却、競売の進行、買主や破産管財人との調整によって決まります。

そのため、自己破産の相談をした段階で、直ちに家財道具を運び出す必要はありません。ただし、売却や競売が進んでから慌てると、引越し先探しや費用準備が難しくなるため、早めに転居計画を立てておくべきです。

任意売却では買主との引渡し日を調整する

任意売却では、買主との売買契約で引渡し日を決めます。破産管財人が関与する場合は、管財人、抵当権者、買主、仲介業者との調整が必要です。

任意売却は競売より退去時期を調整しやすいことがありますが、買主が見つかれば引渡しを求められます。子どもの学校、仕事、介護、引越し費用などの事情がある場合は、早めに弁護士へ伝えておくことが大切です。

競売では買受人が代金を納付した後の引渡しが問題になる

競売では、買受人が代金を納付した後、物件の引渡しが問題になります。裁判所の不動産競売物件情報サイトでも、引渡命令は、代金納付を済ませた買受人などの申立てにより、競売不動産を引き渡すべき旨を命じる手続として説明されています。

自発的に退去しない場合、引渡命令に基づく強制執行が問題になることがあります。競売になった場合でも、最後まで放置するのではなく、退去時期、家財の搬出、転居先の確保を現実的に進める必要があります。

賃貸への引越しは早めに準備する

持ち家を手放す場合は、次の住まいを確保する必要があります。自己破産をしても、賃貸契約が絶対にできなくなるわけではありませんが、保証会社の審査、家賃滞納の有無、引越し費用、緊急連絡先などを早めに確認する必要があります。

賃貸契約や引越しへの影響は、自己破産すると賃貸契約できないかも確認してください。

自己破産で家を残す方法はあるか

自己破産では、持ち家を残すことは原則として難しいです。ただし、家を残したい事情が強い場合には、自己破産以外の債務整理や、親族による適正価格での買取り、リースバックなどを検討する余地があります。

住宅を残したいなら個人再生を先に検討する

住宅ローンを支払い続けながら他の借金を整理したい場合、自己破産ではなく個人再生の住宅資金特別条項を検討することがあります。条件を満たせば、住宅ローンを維持しつつ、他の借金を圧縮して返済する方法です。

もっとも、個人再生には、安定収入、住宅ローンの契約内容、抵当権の範囲、税金や滞納状況などの条件があります。住宅ローンをすでに長期滞納している場合や、返済継続が現実的でない場合は、個人再生が使えないこともあります。

親族買取りは適正価格と資金源の説明が必要

親族に自宅を買い取ってもらい、その後も住み続ける方法を考える方もいます。この方法は、買主である親族が適正価格で買い取る資金を用意でき、抵当権者や破産管財人が納得する条件で売却できる場合に限って検討されます。

親族だから安く売る、売買代金を後払いにする、実際にはお金を動かさない、本人のお金を親族名義にして買わせる、といった方法は危険です。財産隠し、廉価売却、否認、免責不許可の問題につながるおそれがあります。

リースバックは家賃負担と継続性を確認する

リースバックは、自宅を第三者や事業者に売却し、その後は賃貸として住み続ける仕組みです。住み慣れた家に残れる可能性がある一方で、売却価格が低くなる、家賃が高い、賃貸借契約の更新が保証されない、将来的に退去を求められるなどのリスクがあります。

自己破産との関係では、売却価格が適正か、抵当権者が同意するか、破産管財人がいる場合に管財人が認めるか、家賃を継続的に払えるかを確認する必要があります。確実に家を残せる方法として案内できるものではありません。

任意整理で住宅ローン以外を調整できる場合もある

住宅ローン自体は支払えるが、カードローンやクレジット、消費者金融の返済が重いという場合、任意整理で住宅ローン以外の返済を調整し、家を残す方向を検討できることがあります。

ただし、任意整理は借金を大幅に免除する制度ではなく、元本を分割して返済する形が中心です。家を残すことだけを優先して、生活費や将来の固定資産税、修繕費、管理費まで払えない状態を放置すると、再び返済不能になるおそれがあります。

保証人・連帯債務者・ペアローンへの影響

住宅ローンでは、配偶者や親族が連帯保証人になっている場合、夫婦でペアローンを組んでいる場合、共有名義で購入している場合があります。自己破産では、本人の免責の効果が、保証人や連帯債務者に当然及ぶわけではありません。

連帯保証人には請求が残る

主債務者である本人が自己破産をして免責されても、連帯保証人の保証債務は消えません。住宅を売却しても残債がある場合、金融機関や保証会社は、連帯保証人へ請求することがあります。

保証人に迷惑をかけたくないからといって、保証人にだけ返済する、保証人へ財産を移す、住宅ローンだけを優先して払い続けると、偏頗弁済や財産隠しの問題になることがあります。保証人への影響は、自己破産すると保証人・連帯保証人はどうなるかも確認してください。

ペアローンでは相手のローンが残る

ペアローンでは、夫婦それぞれが別々に住宅ローンを負担し、それぞれの持分に抵当権が設定されていることが一般的です。一方が自己破産しても、もう一方の住宅ローン債務が当然に消えるわけではありません。

一方の破産により物件全体の売却や競売が問題になると、破産していない相手の住まいや信用にも大きな影響が出ます。ペアローンでは、ローン契約、持分割合、連帯保証の有無、団体信用生命保険、売却後残債を個別に確認する必要があります。

共有名義では本人の持分だけでなく全体売却が問題になる

不動産が共有名義の場合、本人の持分は破産財団に属する可能性があります。しかし、持分だけを売却することが難しい場合、破産管財人が共有者と交渉したり、共有物分割や全体売却の可能性を検討したりすることがあります。

家族が共有者である場合でも、本人の持分を無視することはできません。持分を家族へ移す、共有者だけで売却する、本人の関与を隠すといった対応は避けるべきです。

持ち家がある自己破産でやってはいけないこと

持ち家を守りたい気持ちから、自己判断で不動産を動かしてしまうと、かえって手続が難しくなることがあります。自己破産を検討している段階では、次の行動に注意してください。

とくに、申立て直前の名義変更や親族への売却は、本人としては家族を守るつもりでも、破産手続では不自然な財産処分として扱われることがあります。財産隠しのリスクは、自己破産で財産隠し・債権者漏れをするとどうなるかで確認できます。

相談前に準備すべき資料

持ち家と住宅ローンがある場合、弁護士や裁判所は、住宅ローン残高と不動産価値、名義、担保、保証人を確認します。早めに資料をそろえることで、自己破産、個人再生、任意売却、引越し準備の見通しを立てやすくなります。

資料がすべてそろっていなくても、相談を始めることはできます。ただし、住宅ローン残高と不動産査定額が分からないと、オーバーローンかアンダーローンか、管財事件になりやすいか、家を残す別手続を検討できるかの判断が難しくなります。

不動産がある場合は、裁判所費用や予納金の見通しも重要です。費用面は、自己破産の裁判所費用・予納金も参考にしてください。

よくある質問

自己破産を申し立てたらすぐに家を出る必要がありますか？

申立て直後に必ず退去するわけではありません。退去時期は、任意売却、破産管財人の売却、競売、買主への所有権移転、引渡しの進行によって決まります。ただし、いずれ退去が必要になることが多いため、早めに引越し先と費用を準備しましょう。

オーバーローンなら家を残せますか？

オーバーローンは、売却しても住宅ローンが残る状態を指します。破産手続上、配当原資が見込めない財産として扱われることはありますが、住宅ローン債権者の抵当権は残ります。返済が止まれば、競売や任意売却で処分される可能性があります。

住宅ローンの残債は自己破産でなくなりますか？

売却後に残った住宅ローン債務は、原則として免責対象になり得ます。免責許可決定が確定すれば、本人の支払義務は免除されることが多いです。ただし、保証人や連帯債務者の責任は本人の免責では消えません。

妻や夫の名義の家なら自己破産しても残せますか？

真に配偶者の財産であれば、破産者本人の財産ではありません。しかし、本人が購入資金を出している、住宅ローンを負担している、実質的に本人の財産といえる、申立前に名義変更したなどの事情がある場合は調査対象になります。

親に買ってもらえば住み続けられますか？

親族が適正価格で買い取り、資金源を説明でき、抵当権者や破産管財人の関与・同意を得られる場合には検討余地があります。ただし、安く売る、本人のお金で買わせる、売却代金を隠す方法は危険です。

自己破産後に住宅ローンはいつ組めますか？

自己破産後は信用情報の影響により、一定期間は住宅ローン審査に通りにくくなります。事故情報が消えた後も、収入、頭金、勤続年数、過去の取引状況などで審査されるため、必ず借りられるわけではありません。詳しくは、自己破産後に車・住宅ローンはいつ組めるかで確認してください。

まとめ

自己破産で住宅ローン付きの持ち家がある場合、家は原則として売却・競売の対象になります。住宅ローン債権者は抵当権を持っており、破産手続とは別に担保権を行使できるためです。売却後に残った住宅ローン残債は免責対象になり得ますが、保証人やペアローンの相手には請求が残ることがあります。

一方で、自己破産を申し立てた直後に退去するとは限りません。任意売却、管財人売却、競売の進行を見ながら、退去時期、引越し先、保証人対応を準備する必要があります。家を残したい場合は、自己破産ではなく個人再生や任意整理を検討できるか、親族買取りやリースバックが適正に成り立つかを早めに確認しましょう。

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